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Aree PEEP e il “riscatto” del terreno

12 dicembre 2012

Recentemente il Comune di Massa ha fatto sapere di volersi liberare della proprietà del suolo che detiene nelle aree PEEP, proponendo ai proprietari degli appartamenti in forza di un diritto di superficie, l’acquisto a un prezzo “convenzionato”.

Sgombrando il campo da dubbi, dobbiamo sapere che il diritto di superficie, disciplinato dagli art. 952 e ss. del Codice Civile, è identificato nella possibilità di edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui.

Si tratta di un diritto che di prassi si applica nell’edilizia popolare, per permettere l’acquisto di abitazioni a prezzo agevolato. Tale diritto però ha di solito un termine temporale ( in questi casi spesso di 99 anni + 99 ), oltre il quale il diritto di superficie si estingue, e il titolare del suolo torna ad essere l’unico ed esclusivo proprietario del tutto.

La possibilità per i Comuni di procedere alle dismissioni suddette, deriva dalla finanziaria del 1999, che conferisce ai Comuni il potere di cedere i propri diritti, e di rendere perciò i superficiari pieni proprietari della propria abitazione, a fronte del versamento di un prezzo convenzionato.

Il calcolo di tale prezzo, è stato spesso oggetto di aspre critiche e attenzioni, soprattutto per il fatto che la sua valutazione è rimessa a un giudizio tecnico effettuato annualmente dal Comune, sul valore medio venale dell’intera area PEEP.

Per determinare il prezzo di vendita proposto ai singoli proprietari, la legge prescrive che, partendo dal valore sopra indicato, si deve calcolarne il 60% per l’intera area, e dividersi il risultato ottenuto per ogni superficiario, ciascuno per la propria quota millesimale.

L’accertamento di tale valore, è dettato quindi dalle esigenze degli uffici tecnici, che, essendo obbligati a stimare il valore di mercato medio del terreno, possono agire all’interno di una discrezionalità tale da determinare notevoli disparità di trattamento da area ad area, da comune a comune, da provincia a provincia, spesso senza alcuna reale motivazione, se non quella di far cassa.

Proprio in tal senso invitiamo i cittadini a vigilare su queste stime, oltre ad esortarli a richiedere copia delle valutazioni effettuate dagli uffici tecnici, e, se del caso, ad impugnare tale stima dinnanzi al Tribunale Ordinario – non al TAR – per accertare il reale prezzo da applicarsi secondo l’art. 31 comma 48 l. 448/1998. Qualora il giudice accerti che il prezzo stabilito non sia congruo, il Comune può essere condannato a vendere il terreno alla diversa e minore cifra accertata.

Riferimenti normativi

l. 448/1998, art. 31, comma 45-50

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